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[浙江民建信息2011年第5期]建立完善农村非农用地复垦市场化化解土地制约瓶颈
作者: 来源: 时间:2011-03-21 15:40:59
    据民建会员、宁波市政府经济研究中心王巍反映:党中央国务院高度重视土地问题,要求确保18亿亩耕地的红线,并提出规范农村土地整治,必须充分尊重农民意愿,把维护农民合法权益放在首位。为更好地合理利用每一寸土地,为新一轮发展腾出空间,王巍认为,我国农村可深挖潜力,充分利用市场机制推动农村非农用地复垦,以盘活土地存量,缓解土地制约瓶颈。
    我国人多地少,土地资源相对贫乏,人均耕地面积低于联合国确定的0.8亩最低警戒线。与之形成对比的是,农村人均居民点面积较大,如浙江省最大平湖市达到人均216平方米,而且随着城市化和工业化进程加快,“地未随人走”,一方面,许多农村人口拥有城市住房的同时并未退出农村宅基地,形成一户多房的局面;另一方面,许多荒废办公用房、校舍、工场等非农建设用地使用效率低下或闲置。
    目前,农村的非农用地复垦机制是村集体经济组织提出复垦申请,县(市、区)政府批准同意,乡镇(街道)组织复垦,土地部门验收,县(市、区)获得建设用地指标,政府及有关部门既是农村非农用地复垦的“运动员”,又是农村非农用地复垦的“裁判员”,基本上把农民和村集体经济组织排出农村非农用地复垦的主体外,农民和村集体经济组织仅仅从中得到小部分利益,难以调动其参与农村非农用地复垦的积极性。
因此,亟需建立完善市场化的农村非农用地复垦机制,调动农民和村组织复垦农村非农用地的积极性,加快复垦速度。
    一、明确农民和村集体经济组织在农村非农用地复垦中的主体地位。
    调动农民和村集体经济组织非农用地复垦工作的积极性,要打破传统复垦机制,淡化政府部门复垦的“运动员”角色,强化其接受申请、进行验收、发放建设用地指标的“裁判员”角色,赋予农民和村集体经济组织的提出申请、进行复垦、要求验收、获取建设用地指标“运动员”角色,激发其农村非农用地复垦工作的活力,使其成为农村非农用地复垦中的主体。
    二、设立城市建设用地指标交易的场所—省级农村产权交易所。
    由当地省政府领导牵头,相关部门联合研究设立为农村非农用地复垦后成为建设用地指标提供交易场所的省级农村产权交易所。明确设立的农村产权交易所的机构性质为非营利性的副局级事业单位,主要职能为建立信息交易库,发布交易信息,提供交易场所,办理交易事物,为需要和出售建设用地指标双方提供第三方交易平台,设立相关办事科室等。同时规定,该交易所还可以为农村土地承包经营权、林权、水权、集体建设用地使用权等实物,以及农业类知识产权、农村经济组织股权提供流转服务。
    三、制订农村非农用地复垦市场化的程序规则政策。
    规定农村非农用地复垦市场化的程序为:农户或村组织提出非农用地复垦申请,经县(市、区)政府批准同意后,农户或村组织按照要求进行复垦后,请农业、国土等部门进行验收,符合复垦要求的由国土部门发放建设用地指标,农户或村组织凭该指标进入交易所进行交易,自然人或法人买入该指标后,在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下使用该指标。
    ㈠制订建设用地指标获取和出售的相关规则:
    1、凡申请农村宅基地及附属设施用地复垦的农户,必须有稳定工作或稳定生活来源,以避免交易后农民生活困难、流离失所;
    2、农村集体经济组织申请农村建设用地复垦,必须经三分之二以上成员或成员代表同意,防止农村集体经济组织利益受到损害;
    3、为防止建设用地指标出现囤积居奇的现象,规则还应要求该指标自获取后必须在一定时间内出售。
    ㈡制订建设用地指标获取和出售的相关鼓励政策:
    1、为减轻农民或村集体经济组织在复垦时的资金压力,鼓励金融机构推出“农村非农用地复垦贷款”、政府补贴部分甚至全部利息的金融产品;
    2、对作为转让方的农户或村集体经济组织,不收取交易服务费用,对受让方只收取交易服务成本费用;
    3、参照国家对农产品的保护政策,制订当地的农村非农用地复垦后成为建设用地指标的收购价,当市场价低于复垦成本时,农民和村集体经济组织可以把转化为建设用地的指标卖与政府,当市场价高于复垦成本时,农民和村集体经济组织可以把转化为建设用地的指标在市场上出售;
    4、农民凭复垦后转化为建设用地的指标,在购买城市商品房的,可以享受政府补贴;
    5、对于把自己宅基地全部复垦的农户,仍然承认其农业户籍身份,其相应享受的待遇不变。
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